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证券时报记者 吴家明
5月1日起，住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》（以下简称《规范》）将正式实施，《规范》以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面予以规范，被视为“好房子”的标准。业内人士普遍认为，在“好房子”标准之下，房地产市场格局将被重塑，住宅产品品质和物业服务水平将全面提升，市场供需格局将加速重构。那么，购房者又有哪些新的期待？
购房者对“好房子”有新期待
“楼上一拖椅子就像打雷，楼下说话大声一点都能听见。”深圳市民张先生对记者抱怨，他所在的小区楼板隔音效果差，常被楼上的动静扰得难以安眠。记者在深圳罗湖、福田的多个小区进行调研，有购房者甚至直呼：如果哪家房企的房子能最大限度隔绝噪音问题，这种房子绝对不愁卖！
记者在进行调研时发现，购房者对“好房子”的几个关键要素特别期待：高度、亮度、厚度、梯户比以及得房率。购房者普遍希望住的房子层高能高一些，通风和采光条件更好，密闭性和隔音性能更强。此外，在提高得房率的同时尽量保持合理的梯户比和小区容积率。
以隔音性能为例，《规范》提升了住宅声环境指标，其中将分户楼板隔声性能指标由“不大于75分贝”提升为“不大于65分贝”。记者了解到，为了达到这样的效果，越来越多的新技术也被应用到“好房子”当中。深圳一家建筑设计公司负责人告诉记者，现在许多新建住宅项目采取浮筑楼板施工工艺，这种工艺可在楼板上形成弹性隔层，有效阻隔撞击声传播。采用该工艺后，楼板撞击声隔音性能将大幅提高。
从“面积内卷”
到“居住体验升级”
随着《规范》实施进入倒计时阶段，多个城市的“好房子”项目开始推出市场，也成为购房者关注的焦点。在北上广深等一线城市，记者发现越来越多打着高得房率的“好房子”入市，的确吸引了不少购房者。以深圳为例，自去年下半年以来，深圳市场出现“日光”的新房项目，几乎都用同一个标签：较高的得房率。记者在深圳龙华区一处新房营销中心看到，看样板间的购房者络绎不绝，不少在咨询“好房子”相关问题。不过，有购房者却表示，尽管这些新房的得房率越来越高，一些项目的得房率甚至达到了100%，但诸如电梯等公共配套却显得有些“缩水”。
“接近35层的超高层住宅，梯户比为两梯5户，而且电梯容量还很小，小区容积率也很高。”有购房者对记者表示，“梯户比和小区配套的质量高低，会严重影响居住体验。”对此，有业内人士表示，目前公众对“好房子”的认知往往局限于得房率指标，而“好房子”更深层的突破方向在于公共空间品质的提升，这也是购房者值得期待的变化。一家国有房企的华南区域负责人告诉记者，对购房者而言，“好房子”与传统住宅的核心差异更应该体现在建筑质量的提高、公共空间的扩大以及居住尺度的突破。
在采访中，也有购房者疑虑：只有价格高的房子才是“好房子”？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从2023年开始，多地新房市场开始主要面向改善型住房需求。新房市场供给的项目，基本上开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。很多改善型产品，特别是一些低密度项目已经在层高、隔声、降噪、安全等方面加大投入，甚至开始“内卷式”竞争。
他认为，目前的“好房子”更多是一些价格相对比较高的产品，而且当前市面上新房有豪宅化的趋势，刚需转向二手房，但刚需新盘还是有市场缺口和机会。在刚需市场中探索适销对路的“好房子”，比如做提高得房率和舒适度的刚需产品，下一步的政策要在土地规划报建配套等方面给予更多的优惠政策，鼓励开发商提供品质又好、价格又适宜的好房子，让好房子覆盖更多的人群。
更多行业标准将出台
“好房子的市场需求潜力非常大，必将成为稳定市场和行业的新生力量，也是房地产发展的一种新模式。”李宇嘉称。
据不完全统计，近期已有近十个省市结合地域特点，从标准制定、土地供应到建造工艺全链条发力，构建高品质住房建设体系。近日，《四川省好住房评价标准》正式发布，构建了交通与配套、安全与质量、功能与空间、舒适与健康、绿色与低碳、智慧与便捷、运维与物业等七大一级指标，并设立“创新加分项”。山东省出台的《山东省好房子建设标准指引》更为细致，明确增加室内空间。例如，厨房操作台面长度要大于3米，灶台前要留出至少1米宽的走动空间。
“《规范》是住宅项目的底线要求，当前已有不少地方的执行标准高于现行规范。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，“围绕‘好房子’需求，预计会修订更多行业标准及建设规范，以确保住房在设计、施工和验收等各个环节都符合高标准。此外，有关‘好房子’建设的激励政策也有望不断完善，鼓励企业将新型建造技术以及新产品、新材料、新工艺应用到房屋建设中去。”
中指研究院政策研究总监陈文静则表示，部分省市陆续发布了“好房子”建设相关标准，更多地方落地标准规范，助力高品质住房建设股票投资哪家好，“好房子”有望放量。
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